厦门买房签约前，现金要怎么留：首付款、契税和交付费用分三步算

先说结论

在厦门买房，签约前最容易出现的资金问题，不是总价没算清，而是把手上的钱几乎全部当成了首付款。更稳妥的做法，是把现金分成三层：首付款、税费、交付前后的备用金。三层都核对后，再判断这套房能不能签。

第一步：先算真正能用的首付款

把家庭现金余额直接当成首付款，看起来能买到更高总价的房子，实际上会把后面的税费、搬家和维修压力都提前堆到签约时。

可以先做一张简单表格：

• 已经确定能用的自有资金
• 签约到过户期间能确定到账的资金
• 不能动用的应急钱
• 需要单独预留的税费和交付费用

前两项加总，再减去后两项，才是可以用来安排首付的钱。尚未确定的借款、资产变现或奖金，不建议先当成已到账资金。

第二步：契税要把家庭套数和面积一起看

现行政策自2024年12月1日起执行。初步估算时，至少要核对这次购买的住房面积、家庭住房套数和计税价格。

• 购买家庭唯一住房，140平方米及以下减按1%税率征收契税，140平方米以上减按1.5%税率征收
• 购买家庭第二套住房，140平方米及以下减按1%税率征收，140平方米以上减按2%税率征收

这里的家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女。口头上说的“首套”不能直接代替申报核验，最终适用税率和计税价格以主管部门核验为准。

第三步：把签约前后的费用分开列

契税之外，还要根据房屋类型、交易条件和合同约定，逐项核对可能发生的登记、按揭、中介服务、物业交割、搬家和装修维修等费用。不同房子差异很大，不宜用一个固定比例统一估算。